가구 소득 대비 주택가격 비율(PIR) 분석 일지 [2]

채상욱의 <아파트, 이 가격 오면 사라>를 읽고 있다. 이 책의 49page에서 2022년 국토부 장관은 아래 같이 말했다고 한다.

"서울의 경우 (가구소득 대비 주택가격 비율이) 18배에 이르러 금융 위기 직전 8배보다 높고, 금융위기 직후 10배보다도 지나치게 높다"

위 가구소득(세전 기준) 대비 주택가격의 비율을 PIR이라고 한다. 즉, PIR = 주택가격/가구소득 이다. 예컨대, 가구소득 1억 5천만원, 주택가격이 15억인 경우에 PIR은 10이 나온다. 아래 그래프를 보자. 아래는 전체 소득분위, 전체 주택 분위에 대한 서울 주택가격의 PIR 변화 추이를 나타낸다. 2021, 2022년에 PIR이 25가 넘으며 매우 높은 수치를 기록하다가 2023년도를 기점으로 2010년도 수준을 보이며 상당히 낮은 수준을 나타내고 있다. 이는 즉 최근 2년 간의 서울 전체의 가구, 주택을 고려할 때 가구소득 대비 주택가격의 비율은 예상 외로 높지 않음을 함축한다.

그래프1

하지만 대부분의 관심사는 주택분위 5구간에 있을 것이다. 이는 상위 20%의 매매가를 뜻한다. 그리고 이것을 구매하는 가구 역시도 대체로 상위 20% 내에 있는 소득분위  5구간일 것이다. 아래 그래프는 소득분위 5구간과 주택분위 5구간에 대한 PIR 변화 추이를 나타낸다. 많은 관심이 쏠려 있는 서울 내 한강 이남의 아파트는 주택분위 5구간 내에 속할 것이다.

그래프2

위 그래프를 보면, 전체 구간에 대해 산출한 PIR 변화 추이에 비해 비교적 완만한 경향이 있다. 2021년에 PIR이 17.97을 기록하며 고점을 찍은 뒤, 여기서도 2023, 2024년에는 PIR이 상당히 떨어진 양상을 볼 수 있다. 하지만 전체 구간에 대한 PIR 변화 추이 그래프에서와는 다르게, 5구간의 PIR 변화 추이 그래프에서는 2023, 2024년의 PIR 수준은 대체로 13에서 15이므로, 2018, 2019년의 PIR 수치와 유사하다. 이는 2009년부터 2016년까지의 PIR이 대체로 10 미만임을 고려하면 여전히 높은 수치인 것으로 보인다. 즉, 가구 소득 대비 주택 가격이 장기 침체 기간이었던 2011년에서 2015, 6년도의 그것과 비교해보면 여전히 높은 수준임을 알 수 있다.

그래프1과 그래프2를 비교해보면, 그래프1에서는 고점 대비 PIR이 많이 떨어진 반면, 그래프2에서는 고점 대비 PIR이 비교적 적게 하락한 점을 볼 수 있다. 이는 2가지 요인에 영향을 받을텐데, 하나는 서울시 내 상위20% 주택의 하락폭이 서울시 내 전체 주택의 하락폭 보다 작을 수 있다는 점, 다른 하나는 가구 소득 상위 20%의 소득이 전체 가구 소득의 상승율보다 높을 수 있다는 점에 있다. 

아래 그래프는 전체 가구 소득 대비 주택분위 5구간의 주택 가격에 대한 PIR  변화 추이다. 이것은 전술한 2번째 요인을 고려하지 않으면서 그래프1과 비교할 수 있다.

그래프3

위 그래프를 보면 2023년, 2024년의 PIR이 여전히 2018, 2019년도의 그것과 유사한 수치를 보인다. 이는 그래프2의 양상과 비슷하다. 즉, 그래프1과 그래프3은 동일하게 전체 가구 소득에 대해 PIR을 구했지만 그래프1은 주택분위 전체 구간에 대해, 그래프3은 주택분위 5구간에 대해서만 구했다. 그래프1에서는 최근 2년간의 PIR이 장기 조정 구간의 PIR과 유사한 수치를 보여 주택 구매의 부담이 상당히 떨어진 것으로 확인이 되었지만, 그래프3을 보면 여전히 주택분위 5구간에 해당하는 고가 주택의 구매 부담은 높은 편으로 볼 수 있다. 뿐만 아니라, 그래프2를 참고해보면 가구 소득 상위 20% 역시도 여전히 PIR이 2018, 2019년 수치와 유사한 수준으로 5구간에 해당하는 고가 주택의 구매 부담이 높은 편임을 알 수 있다.