강남구 부동산 분석 일지 [1]

  강승우의 <서울 아파트 상승의 끝은 어디인가>를 읽고 있다. 2010년대 후반, 2020년 초 부동산 가격이 폭등한 이후 나 역시 부동산 투자에 관심이 많아졌다. 현재 부동산 가격은 고점보다는 약간 낮아졌지만, 금리 인하가 기대되고 있는 시점에 부동산 가격은 다시 상승할 것인지, 아니면 최근 가계부채율이 높아지고 있다고 하던데 높은 대출 금리를 간신히 버티고 있던 주택 보유자들이 물량을 던질지 예측하기 어려운 시점에 있는 것 같다. 

  강승수 저자는 한국 부동산 역사를 볼 때, 매매지수와 전세지수의 간격이 클 때가 집 값의 하락 신호(버블의 끝)라고 설명한다. 이 저자는 매매지수와 전세지수의 이격이 매우 클 때 투자용 부동산은 정리하라고 권장한다. 아래 최근 5년 간 강남3구 (강남/송파/서초)의 매매가격지수와 전세가격지수의 의 변동 추이를 보자. (KB부동산 데이터허브에서 주택가격동향조사 데이터로 아래 같이 현재 강남3구의 매매가지수, 전세가지수의 최근 5년 동안 변화 추이에 대해 살펴보았다. 참고로 이 데이터는 이 링크에 있는 어느 개발자의 오픈 소스를 통해 손쉽게 구할 수 있었다.)

  위 데이터를 보면 소위 고점이었다고 평가되는 2021, 2022년에는 매매가지수와 전세가지수 간 이격이 거의 없다가, 2023년에 들어서며 이들 간의 이격이 크게 생긴다. 이는 강 저자의 논리에 따르면, 향후 장기간의 조정이 올 수 있음을 함축한다.

강남구 한 지역만 타겟하여 매매가지수, 전세가지수 그리고 저자가 주요하게 모니터링하고 있는 매매가지수/전세가지수도 살펴보면, 

2023년 이후부터 매매가지수/전세가지수가 1.1이 넘어가면서 매매가격지수와 전세가격지수 간 이격이 더 크게 증가함을 볼 수 있다. 위 데이터는 강남구 역시도 향후 장기간의 조정 기간에 맞이할 수 있음을 함축한다고 볼 수 있다. 

다음으로, 기간을 더 넓혀서 최근 13년 동안의 강남11구 아파트 매매평균가격 변동 추이와 매매평균가/전세평균가, 그리고 위에서 보았던 강남3구의 매매가지수/전세가지수의 변동 추이를 비교해보자. (KB부동산에서 제공하는 평균매매/전세가는 강남11개구로 카테고리화가 되어 있어 위 같이 데이터를 비교했다.)

KB 부동산 데이터 API에서 매매/전세평균가는 2011년부터 제공된다. 서울시 아파트의 집값은 2006년도부터 2008년도까지 큰 폭으로 증가했었고, 이후 2010년부터 2016년까지 장기간의 조정기간을 거쳤다. 장기간의 조정에 들어가기 전후에 매매평균가/전세평균가는 2.2 이상까지 올랐었고, 매매가지수/전세가지수 또한 1.12 수준으로 높은 편이었다.

그 이후 부동산 시장은 2016년까지 장기간의 조정에 들어섰다. 2016년부터는 다시 매매평균가가 전 고점인 2011년의 65,472를 돌파하는데, 이때 매매평균가/전세평균가가 1.4 밑으로 떨어지지 않고 바닥을 다진 채 평균매매가와 함께 2022까지 올랐다. 여기서 2023년에는 평균매매가는 약간 떨어진 반면 매매평균가/전세평균가는 더 오르고 매매지수/전세지수도 더 오른 부분이 눈에 띈다. 2023년에는 매매가의 하락율보다 전세가 하락율이 더 컸던 것이다.

필자인 내가 강남에 전세 아파트를 구하던 시절인 2023년 4월에 유독 전세가가 낮았었는데, 그 당시의 심리는 2022년에 집값이 고점을 찍고 실거래가 거의 일어나지 않는 상황이었다. 전세가 또한 2020년에 비해 너무 많이 올라 -- 아래 그래프의 맨 하단 <전세활성정도>에서 볼 수 있듯이 -- 2021년부터 2022년까지는 전세활성정도도 매우 낮은 편이었다. 이러한 실정이다 보니 집주인들이 기존에 살던 임차인이 집을 나가고 새로운 임차인을 구하는 것이 어려운 상황이었다. 그래서 전세가를 깎는 것은 비교적 수월했었다.

위 그래프를 보면, 강남11개구의 매매평균가격은 2022년 고점에 비해 거의 떨어지지 않았다. 아직도 고점 대비 94%인 수준으로 약 6% 밖에 떨어지지 않았다. 반면 전세가는 고점 대비 87%로 매매가의 하락률에 2배 이상 떨어진 것을 볼 수 있다. 이러한 탓에,  1️⃣ 매매활발정도는 여전히 평탄한 편인 반면, 전세활발정도는 높으면서 변동이 크다. 이는 앞의 기간인 2011년과 비슷한 수치다. 2️⃣ 매매평균가/전세평균가도 2.1 이상으로 유사하다. 아래 그래프 2번째 행의 3️⃣ 매매가지수/전세가지수도 2011년 초반에 1.12 이상까지 올랐다는 점에서 해당 지표도 현재의 1.12와 유사하다. 이 3 가지 정황을 볼 때에도, 향후 장기간 조정 기간을 거칠 가능성이 커 보인다.

앞으로 매매활성정도의 상승,  매매가지수/전세가지수의 하락, 매매평균가/전세평균가의 하락 신호 중 어느 하나도 없는 현재 상황에서 집값이 상승세로 접어들 가능성은 극히 낮아 보인다.

이 글의 마지막으로, 앞에서 보았듯이, 장기 조정 기간이었던 2011년에서 2016년 중 초반인 2011년에서 2013년 상이에는 매매활발정도가 평평한 반면 전세활발정도는 변동이 크다. 그런데, 2014년부터 매매활발정도가 서서히 증가하더니 2015년에는 전세활발정도가 고점을 찍고 매매활발정도도 7 이상으로 높아진 적이 있다. 매매활발정도와 전세활발정도 둘다 활성화 되고, 매매가지수/전세가지수가 바닥을 다진 이후부터 부동산 시장에 활력이 생겼다. 이로부터 2020년까지 매매가 활발히 일어나고, 매매평균가가 급격히 증가했다. 하지만 이와 반대로 전세활발정도는 비교적 평탄해지다가 매매활발정도 마저도 2021년부터 점차 줄어든다. 이때가 고점이다. 실제로 2022년에 이렇게 고점이 형성되었고, 이로부터 2년이 지난 뒤, 매매가는 약간의 하락과 함께 조정장을 거치고 있고, 다른 지표들은 2011년과 유사해졌다. 이는 장기적인 조정기간에 접어들었음을 함축하는 것 같다.